Законодательство и план управления домом в Турции

Основной нормативный акт — Kat Mülkiyeti Kanunu № 634, который в русскоязычных материалах называют законом о кондоминиумах или законом о собственности на отдельные помещения.

Он регулирует отношения между владельцами квартир, магазинов, офисов и других самостоятельных объектов в здании. Собственник владеет своим помещением, но одновременно участвует в отношениях, связанных с общими частями недвижимости.

Закон устанавливает, в частности:

• права и обязанности собственников;
• правила использования и сохранения общего имущества;
• участие в общих расходах;
• порядок управления недвижимостью;
• проведение собраний и принятие решений;
• назначение управляющего и проверку его работы;
• значение плана управления;
• специальные правила для комплексов со статусом toplu yapı.

При этом управление домом не исчерпывается одним законом. В зависимости от ситуации применяются и другие нормы.

Статья 9 Закона № 634 предусматривает применение Гражданского кодекса и других соответствующих законов к вопросам, не урегулированным специальными положениями. Поэтому отсутствие ответа в плане управления не означает, что управляющий или большинство соседей могут установить любое правило по своему усмотрению. Действующий текст Закона № 634 в системе Минюста Турции.

Общий порядок соотношения нормативных актов рассмотрен в материале «Правовые нормы Турции: иерархия и порядок применения».

В повседневной речи турецкое слово site — сите используют для обозначения жилого комплекса. Но название на воротах, наличие охраны или нескольких корпусов еще не дают полного ответа о его юридическом устройстве.

Закон отдельно регулирует toplu yapı — объединенные определенным образом здания, связанные общими территориями, инфраструктурой, социальными объектами, услугами и управлением.

Для такого комплекса могут существовать разные уровни принятия решений:

• отдельный корпус;
• территория определенного участка;
• общие объекты всего комплекса;
• совет представителей комплекса, если соответствующие полномочия предусмотрены планом управления.

Из-за этого решение по одному корпусу не всегда может приниматься тем же органом, который распоряжается общей инфраструктурой всего комплекса. И наоборот: вопрос, относящийся ко всем собственникам, нельзя автоматически решить только на собрании одного подъезда или блока.

Разницу устанавливают по документам недвижимости и положениям об управлении. Она особенно важна при определении состава участников собрания, распределении расходов и изменении yönetim planı.

Содержание и юридическое значение yönetim planı определяет статья 28 Закона № 634.

В плане закрепляются порядок управления, назначение и способы использования недвижимости, вознаграждение управляющего и ревизоров, а также другие вопросы управления.

В зависимости от устройства дома документ может содержать положения:

• об органах управления и распределении их полномочий;
• о порядке проведения очередных собраний;
• об использовании общих помещений и территории;
• об организации обслуживания;
• о распределении отдельных расходов;
• об обязанностях собственников и пользователей помещений;
• об управлении корпусами и общей инфраструктурой комплекса.

Содержание плана необходимо читать вместе с законом. Не каждое правило можно изменить свободно, но и не все законодательные положения устанавливают единственный допустимый вариант для каждого дома. В некоторых вопросах закон прямо допускает иное соглашение собственников.

Поэтому важно различать обязательную норму, которую нельзя отменить договоренностью, и правило, для которого законодатель разрешил установить другой порядок.

Турецкий план управления иногда называют «уставом дома». Это понятное бытовое сравнение, но оно не делает документ уставом российской организации собственников и не означает, что для управления обязательно должна быть создана отдельная компания.

План управления и внесенные в него изменения обязательны не только для тех, кто первоначально участвовал в их оформлении. Статья 28 распространяет их действие и на последующих собственников, а также на управляющих и ревизоров.

Покупка квартиры не запускает управление домом заново. Новый владелец не освобождается от действующих положений только потому, что не присутствовал при их принятии или не получил отдельный экземпляр документа от продавца.

Для иностранного покупателя здесь также имеет значение статус собственника недвижимости, а не то, знаком ли он с турецкой системой управления.

Это одна из причин, по которым документы дома стоит изучать до заключения сделки. Размер текущего айдата показывает лишь часть картины. В плане могут быть закреплены особенности управления, распределения расходов и использования территории, которые будут иметь значение после покупки.

Проверка документов квартиры и продавца подробно рассматривается на странице о покупке вторичной недвижимости в Турции.

В разговоре их нередко смешивают: протокол называют «новым уставом», расчет расходов — «планом управления», а договор с обслуживающей компанией представляют как документ, определяющий все права собственников.

Юридически это разные основания.

Смена управляющего обычно не означает изменения плана управления. Утверждение расходов на определенный период тоже не превращается автоматически в изменение постоянных правил дома.

При этом решение собрания может быть направлено именно на изменение yönetim planı. Тогда недостаточно просто записать его в книгу решений: необходимо соблюсти требования к такому изменению.

Нотариальная печать на страницах книги решений сама по себе не устраняет нарушения при принятии конкретного решения. Надлежащее оформление книги и законность записанного в ней решения — разные вопросы.

Управляющий не вправе единолично переписать yönetim planı и объявить новую редакцию обязательной. Порядок изменения зависит от того, какой правовой режим применяется к недвижимости.

После изменений 2026 года нельзя указывать одно большинство голосов для всех домов и комплексов.

В первом случае речь идет не о четырех пятых пришедших на собрание. Например, если имеется десять собственников и каждому принадлежит по одному самостоятельному объекту, для изменения плана по статье 28 необходимо восемь голосов. Само по себе присутствие небольшой группы владельцев не уменьшает установленный законом порог.

В toplu yapı принцип подсчета другой. Голоса представителей связаны с количеством представляемых ими самостоятельных объектов. Поэтому формула «согласились две трети присутствующих членов совета» не передает содержание статьи 70.

Закон № 7579 изменил статью 70: прежнее требование четырех пятых заменено двумя третями. При этом общее правило статьи 28 не было заменено на две трети. Поправка к статье 70 также прямо предусматривает неприменение противоречащих ей положений планов управления. Официальный текст Закона № 7579, статья 5.

Необходимо также различать первоначальное оформление плана при установлении соответствующего режима собственности и изменение уже действующего документа. Это не одна и та же процедура.

Даже при наличии необходимого числа голосов должно быть понятно, какой именно текст принят.

Формулировка «изменить правила дома» не позволяет установить содержание новой редакции. В документах должны быть определимы изменяемые положения и результат голосования.

При оформлении изменения имеют значение:

• полномочия органа, принимающего решение;
• состав собственников или представителей;
• необходимое большинство;
• точное содержание изменений;
• оформление решения;
• отражение изменения в документации недвижимости.

Статья 28 предусматривает внесение даты изменений в соответствующий раздел реестра и хранение изменений вместе с планом управления. Поэтому новая распечатка, которую управляющий разместил на доске объявлений, и надлежаще оформленное изменение yönetim planı — не равнозначные вещи.

Для комплексов отдельно учитываются специальные положения статьи 70. Переносить процедуру обычного дома на многоуровневую систему управления без учета этих правил нельзя.

План управления устанавливает постоянные правила, а işletme projesi относится к финансированию управления недвижимостью.

В нем отражаются предполагаемые доходы и расходы, распределение сумм между собственниками и необходимые авансовые платежи. Изменение цен на обслуживание не означает, что при каждом пересмотре бюджета нужно заново принимать весь yönetim planı.

В мае 2026 года были изменены статьи 35 и 37 Закона № 634. В новой редакции прямо предусмотрено утверждение işletme projesi собранием собственников.

Если утвержденного проекта нет, управляющий должен без промедления подготовить временный проект. Он подлежит рассмотрению и утверждению собранием не позднее трех месяцев. Закон регулирует также уведомление собственников или фактических пользователей помещений и отдельные условия определения сумм временного проекта. Официальный текст изменений, статьи 3–4 Закона № 7579.

Следовательно, требование об оплате необходимо соотносить с конкретным основанием: действующим бюджетом, временным проектом, решением собственников или другой применимой нормой. Одной ссылки на то, что «в плане управления предусмотрен айдат», недостаточно для объяснения любого начисленного размера.

Общий состав расходов владельца недвижимости рассмотрен в материале «Расходы на покупку и содержание жилья в Турции».

План управления не освобождает дом от противопожарных, строительных и технических требований. Решение большинства также не заменяет необходимые разрешения и обязательные проверки.

Для повседневной эксплуатации особенно важны следующие направления.

Пожарная безопасность. Применяется Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — положение о защите зданий от пожара. Оно затрагивает эвакуацию, противопожарные системы, эксплуатацию и содержание здания. Согласие соседей не превращает опасное использование путей эвакуации в допустимое.

Лифты. Эксплуатация, обслуживание и периодический контроль регулируются специальными нормами. Ежемесячное обслуживание и ежегодный периодический контроль — разные процедуры: договор с сервисной компанией не заменяет независимую проверку, предусмотренную законодательством.

Персонал дома. Для капыджи действуют трудовое законодательство и Konut Kapıcıları Yönetmeliği. Положения плана управления не позволяют отменить установленные законом права работника, страховые обязанности или требования к условиям труда.

Переустройство и использование здания. Решение собственников не заменяет строительную документацию и разрешения, когда они требуются. План управления также не является документом, которым можно самостоятельно изменить зарегистрированные права на помещения и территорию.

Обязанности по эксплуатации противопожарных систем разъясняются в официальном руководстве Министерства окружающей среды и градостроительства, а различие обслуживания и периодического контроля лифтов — на странице Министерства промышленности и технологий.

Статья 18 Закона № 634 распространяет обязанности, связанные с использованием недвижимости, не только на собственников, но и на арендаторов, обладателей права проживания и других постоянных пользователей помещений.

Снятая квартира не находится вне правил дома. Использование общих помещений, соблюдение прав соседей и применимых положений плана управления имеют значение и для арендатора.

Но необходимо разделять три вопроса:

• какие правила проживания обязан соблюдать пользователь квартиры;
• какие платежи относятся к отношениям собственника и арендатора;
• кто вправе участвовать в принятии решений от имени собственника.

Сам факт проживания не дает арендатору статус собственника и соответствующий набор голосов. Участие представителя владельца рассматривается отдельно — с учетом полномочий и правил конкретного голосования.

Также нельзя автоматически переносить на арендатора любую сумму, которую управление предъявило собственнику. Основание платежа, характер расходов и условия арендных отношений требуют отдельной оценки.

Порядок оформления договора и основные обязательства сторон рассмотрены на странице об аренде жилья в Турции.

План управления может предоставлять управляющему определенные полномочия. Однако ссылка на этот документ не заменяет проверку того, что именно он разрешает и соответствует ли такое положение закону.

В практической ситуации необходимо различать:

• исполнение уже действующего правила;
• организационное решение в пределах полномочий управляющего;
• вопрос, который должно решать собрание;
• изменение самого плана управления;
• действие, для которого требуются специальные согласия, разрешения или другая процедура.

Например, заключение договора на обслуживание и изменение постоянного порядка распределения расходов — разные по своему содержанию действия. Нельзя считать, что право организовать обслуживание автоматически дает право единолично переписать правила его финансирования.

Отдельного рассмотрения требуют объявления о «штрафах». Домоуправление не является государственным органом, а напечатанное слово «штраф» само по себе не создает законного основания для взыскания любой суммы. Значение имеют характер требования, применимые нормы и содержание документов.

При этом несогласие собственника тоже не означает, что любое решение можно просто игнорировать. Необходимо различать незаконное требование, оспоримое решение и обязательство, которое принято надлежащим образом.

Споры, возникающие из применения Закона № 634, относятся к компетенции Sulh Hukuk Mahkemesi — гражданского суда соответствующей категории. Однако трудовой спор с работником дома или отдельный договорный спор с подрядчиком не становится таким жилищным делом лишь потому, что связан со зданием.

Для споров из Закона № 634 статья 18/B Закона № 6325 предусматривает обращение к медиатору как условие предъявления иска. Это обязательность обращения к процедуре, а не обязанность согласиться с предложенными условиями. Разъяснения Управления медиации Минюста Турции.

Предмет требования при этом имеет значение. Можно оспаривать решение собрания, спорить о применении положения плана, требовать исполнения обязанностей или ставить вопрос о недействительности определенного условия. Это не один универсальный иск.

Для оспаривания решений собрания статья 33 устанавливает специальные сроки. Закон отдельно выделяет юридически несуществующие и абсолютно недействительные решения. Поэтому нельзя считать, что для любого спора о домоуправлении действует одинаковый срок, независимо от его содержания.

Порядок работы процедуры и ее отличие от других примирительных механизмов разобраны в материале «Медиация и примирительные процедуры в Турции».