Общее имущество дома в Турции: пользование и ограничения

Для начала необходимо разграничить три основных вида объектов.

Например, под словом depo могут подразумевать общий склад дома, принадлежность конкретной квартиры или самостоятельное складское помещение. Одного названия на двери недостаточно.

Есть и еще одна ситуация: общее место остается общим по праву собственности, но порядок его использования предусматривает пользование определенной квартирой. Закрепление пользования не обязательно означает передачу помещения в личную собственность.

При споре сопоставляют:

• сведения tapu и регистрационного дела;
• утвержденный архитектурный проект;
• записи о принадлежностях;
• план управления — yönetim planı;
• законно принятые решения и соглашения о пользовании.

Многолетнее хранение вещей, собственный замок или надпись с номером квартиры сами по себе не изменяют юридический статус помещения.

Роль этих документов подробнее рассматривается на странице «Законодательство и план управления домом в Турции».

Статья 4 относит к общему имуществу, в частности:

• фундамент, основные стены и элементы несущей системы;
• общие входы, лестницы, площадки, коридоры и лифты;
• дворы и общие гаражи;
• помещения капыджи;
• общие прачечные, сушильные и угольные помещения;
• котельные, общие резервуары воды и убежища;
• общие инженерные сети и оборудование;
• крыши, дымоходы, общие террасы и водостоки;
• пожарные лестницы.

Перечень не исчерпывается только названными объектами: значение имеет также необходимость имущества для общего использования, сохранности и обслуживания здания.

Некоторые общие элементы могут находиться внутри квартиры или проходить через нее. Например, расположение несущей колонны внутри частного помещения не превращает ее в конструкцию, которую собственник вправе убрать по своему усмотрению.

Общее имущество не означает свободный доступ любого человека в любое время. В технических помещениях может действовать ограниченный режим доступа, а оборудование должно обслуживаться соответствующими специалистами. Но эти ограничения связаны с назначением и безопасностью, а не с личными предпочтениями управляющего.

По статье 16 собственники владеют общими местами пропорционально своим земельным долям — arsa payı.

Для пользования такими объектами, как общая кладовая, гараж, терраса или прачечная, закон также предусматривает соразмерность земельной доле, если соглашением не установлено иное.

Однако доля не означает автоматически выделенную физическую площадь.

Если собственнику принадлежит определенная доля в общем имуществе, он не получает только на этом основании право:

• огородить соответствующее количество квадратных метров;
• закрыть часть общей комнаты;
• установить постоянное препятствие;
• объявить выбранный участок своей собственностью;
• сдать его другому человеку.

Это разграничение отражено в решении 5-й гражданской палаты Yargıtay от 23 марта 2026 года, № 2025/10357 E., 2026/4721 K. Суд признал неправильным подход, при котором из занятой общей площади вычитали рассчитанные по доле собственника квадратные метры, фактически оставляя их в его исключительном пользовании. Необходимо учитывать установленное проектом и планом назначение общего пространства.

Поэтому распределение мест хранения или парковки должно иметь надлежащее основание. Оно не возникает из одного арифметического расчета земельной доли.

Статья 6 связывает аренду самостоятельного помещения с его принадлежностями и правами на общие места.

Поэтому заявление «кладовками и парковкой могут пользоваться только собственники» неверно как общее правило. Арендатор пользуется связанными с жильем возможностями в пределах прав, относящихся к этой квартире, и установленного порядка.

Это может включать доступ к общей кладовой, парковке, двору и другим предусмотренным для жильцов объектам.

Одновременно действуют ограничения:

• арендатор не приобретает больше прав, чем имеет соответствующая квартира;
• пользование должно отвечать назначению помещения;
• необходимо соблюдать законные правила управления;
• нельзя нарушать права остальных пользователей;
• проживание в доме не дает права занимать технические помещения или чужие принадлежности.

Например, обещание арендодателя «можешь занять весь подвал» не связывает остальных собственников, если сам арендодатель не имел права единолично предоставить этот подвал.

По статье 18 обязанности уважать права соседей и соблюдать порядок использования распространяются и на арендаторов. Общие условия отношений с арендодателем рассматриваются в материале «Аренда жилья в Турции: поиск квартиры, договор и депозит».

Если помещение предусмотрено как общий склад и не является самостоятельной частной недвижимостью или принадлежностью конкретного помещения, оно относится к общему имуществу.

Но формула «кладовка не распределена между квартирами — значит, она общая» требует проверки документов. Отсутствие распределения само по себе еще не исключает, что перед нами отдельный объект собственности или помещение специального назначения.

Для общей кладовой имеют значение:

• круг имеющих право пользоваться ею лиц;
• установленный порядок хранения;
• распределение доступного пространства;
• возможность прохода и доступа к оборудованию;
• ограничения по характеру хранимых вещей.

Один пользователь не получает преимущество только потому, что у него больше вещей. Другие жильцы также не утрачивают права на помещение из-за того, что некоторое время ничего в нем не хранят.

Если же кладовка оформлена как eklenti, она юридически связана с определенной квартирой или другим самостоятельным помещением. Остальные собственники не могут считать ее общей лишь потому, что дверь находится в общем подвале.

Номер квартиры на двери может соответствовать документам, а может отражать только бытовую договоренность. Эти ситуации необходимо различать.

Общий гараж прямо назван в статье 4. Статус дворовой парковки и отдельных мест определяется также проектом, регистрационными документами и законным порядком пользования.

Возможны разные варианты:

• общая парковка без постоянного закрепления мест;
• распределение пользования между квартирами;
• место, оформленное как принадлежность конкретного помещения;
• самостоятельный объект с отдельным правовым режимом.

Нарисованный номер квартиры, цепочка или установленный блокиратор сами по себе не доказывают наличие исключительного права.

Для общей парковки могут устанавливаться правила въезда, размещения автомобилей и использования ограниченного числа мест. Но регулирование пользования и передача общего имущества в личное распоряжение — разные действия.

Отсутствие автомобиля не прекращает долю собственника в общей парковке. Одновременно оно не создает автоматически права лично продавать соседу или постороннему человеку «свое неиспользуемое место».

Арендатор пользуется парковкой в пределах прав, связанных с арендованной квартирой. Нельзя автоматически отказывать ему только из-за отсутствия собственности, но и аренда квартиры не означает право размещать любое количество автомобилей независимо от общего порядка.

Для передачи общего имущества в аренду необходимо единогласие всех собственников, а не большинство присутствующих на собрании.

Статья 45 прямо предусматривает единогласное решение для перечисленных в ней важных действий, включая сдачу наружных стен и крыши под рекламу. В судебной практике требование единогласия применяется и к сдаче общих мест.

Недостаточно:

• подписи одного управляющего без необходимого основания;
• решения только совета управления;
• обычного большинства;
• четырех пятых голосов;
• единогласия небольшой группы пришедших.

В приведенном выше решении № 2025/10357 E., 2026/4721 K. рассматривается именно спор о передаче общей площади в аренду. В тексте подтверждено, что положения плана и решения собрания, противоречащие требованию единогласия при такой передаче, не могут его заменить.

При этом согласие всех на аренду и личная подпись каждого под самим договором — не одно и то же. Собственники могут надлежащим образом уполномочить управляющего или другого представителя заключить договор на согласованных условиях.

Следовательно, необходимо различать:

1. Решение предоставить общее имущество в аренду.
2. Полномочия лица, подписывающего договор.
3. Условия использования помещения.
4. Порядок получения и распределения платежей.

Согласие собственников также не отменяет требований к назначению помещения, безопасности и необходимым разрешениям.

Принадлежность денег собственникам не означает, что любая сумма обязательно должна сначала выдаваться каждому наличными.

Возможны согласованные расчеты, при которых причитающиеся собственникам суммы направляются на определенные общие расходы или учитываются при исполнении их обязательств.

Но управляющий не получает права единолично объявить весь арендный доход свободными деньгами управления. Должны быть определены права получателей и надлежащее основание использования средств.

Необходимо также различать принадлежность дохода и его учет. Если управляющий по поручению собственников получает арендную плату, поступление должно быть отражено в отчетности. Формулировка «это не собственный доход управления» не разрешает скрывать полученные деньги или вести их вне учета.

Отдельный вопрос — налоги. Турецкая налоговая служба прямо относит поступления от аренды помещений капыджи и других общих объектов к арендным доходам собственников соразмерно их долям. При выполнении соответствующих условий может возникнуть обязанность декларирования. Поэтому писать просто «эти деньги не являются доходом» неправильно.

Общие принципы налогообложения рассматриваются на странице «Налоговая система Турции».

Предположим, жилец не хранит вещи в общей кладовой и разрешает соседу занимать больше места. Такая договоренность сама по себе не выделяет отдельное помещение и не передает соседу исключительное право на определенную площадь.

Сам факт «я этим местом не пользуюсь» не дает ни арендатору, ни собственнику права единолично сдавать часть общей кладовки и оставлять себе арендную плату.

Причина заключается в статусе имущества. Участник общей собственности имеет соответствующее право пользования, но не обязательно владеет отдельным обозначенным участком, которым может распоряжаться как личной кладовой.

Для арендатора существует дополнительное ограничение: он действует в пределах прав, полученных по договору аренды. Он не может предоставить соседу право, которого не имеет сам.

Обычная договоренность о размещении вещей и самостоятельный договор аренды — разные ситуации. Оцениваются фактические обстоятельства:

• выделено ли место законным образом;
• предоставляется ли соседу самостоятельное право пользования;
• ограничиваются ли остальные пользователи;
• предусмотрена ли плата;
• имеются ли необходимые согласия.

Если речь фактически идет об аренде части общего имущества, применяются соответствующие требования к общей собственности, а не только договоренность двух соседей.

Даже если кладовка принадлежит владельцу конкретной квартиры как eklenti, ответ «собственник может сдавать ее кому угодно» будет слишком широким.

В решении Общего гражданского собрания Yargıtay от 8 февраля 2022 года, № 2017/2001 E., 2022/81 K., подробно рассмотрена правовая связь принадлежности с основным помещением.

Суд указал, что принадлежность следует юридической судьбе самостоятельного помещения; в частности, гараж или кладовку такого статуса нельзя сдавать отдельно от него. Если основное помещение сдано в аренду, его принадлежность не должна предоставляться отдельно другому лицу.

В рассмотренном деле кладовку, связанную с нежилым помещением, использовала сторонняя организация. Суд не согласился с подходом, допускавшим такое отдельное использование лишь на основании права владельца на принадлежность.

Поэтому необходимо различать:

Для поднайма и передачи пользования жильем также имеет значение статья 322 Обязательственного кодекса: для жилья и крытых рабочих помещений требуется письменное согласие арендодателя. Но такое согласие само по себе не заменяет согласий остальных собственников на распоряжение общим имуществом и не меняет статус принадлежности.

Статья 19 устанавливает требование письменного согласия четырех пятых всех собственников для предусмотренных ею строительных работ, установок и изменений в общих местах по инициативе отдельного собственника. Закон содержит и специальные исключения, в частности для определенных срочных работ при установленных условиях.

Эту норму нельзя превращать в универсальное правило: «четыре пятых разрешили — значит, теперь помещение мое».

Различаются:

• согласие на работы;
• установление порядка пользования;
• передача в аренду;
• изменение назначения;
• изменение прав собственности.

Например, разрешение выполнить определенную работу не означает автоматически разрешения затем сдавать получившееся пространство в аренду или исключить из пользования остальных.

Положения статьи 42 о решениях по улучшению общих мест также не отменяют специальные требования к другим действиям.

Отдельное значение имеет проект. Устное разрешение управляющего не заменяет необходимые согласования, а решение собственников не освобождает от соблюдения строительных норм.

Общее помещение нельзя оценивать только по наличию свободного места.

Коридор, пожарная лестница, котельная, помещение оборудования или убежище могут относиться к общему имуществу, но имеют разные функции.

Для путей эвакуации действуют требования свободного и беспрепятственного прохода. Они не должны превращаться в место хранения мебели, коробок и других предметов, препятствующих выходу. Эти требования предусмотрены правилами пожарной безопасности зданий.

Помещение, обозначенное как sığınak, нельзя без проверки специального режима считать обычной кладовкой. Возможность иного использования связана с отдельными требованиями, включая сохранение пригодности для предусмотренной защитной функции.

Наличие ключа от общего помещения не дает права менять его назначение. Аналогично доступ к общему инженерному оборудованию не означает разрешения самостоятельно вмешиваться в его работу.

Для нарушения необязательно построить капитальную стену.

В решении № 2017/2001 E., 2022/81 K. Yargıtay рассмотрел также размещение столов и стульев на общей территории. Суд подчеркнул, что временный характер такого использования сам по себе не исключает нарушения, если ограничивается пользование других собственников.

Поэтому при оценке занятого места имеют значение не только возможность быстро убрать вещи, но и последствия:

• могут ли остальные пользоваться пространством;
• сохраняется ли проход;
• соблюдается ли назначение;
• имеется ли надлежащее основание для исключительного использования;
• не создаются ли опасность и помехи.

С другой стороны, не каждое размещение предмета автоматически означает незаконное присвоение площади. Необходимо учитывать документы, правила пользования и фактическое ограничение чужих прав.