Управляющий домом и ревизор в Турции

По статье 34 собственники могут передать управление одному человеку — yönetici — или совету из трех человек — yönetim kurulu.

Управляющего разрешается выбирать как из собственников, так и со стороны. Поэтому арендатор или другой человек, которому не принадлежит помещение в доме, в принципе может стать управляющим. При избрании учитываются также положения действующего плана управления.

Для дома с восемью и более самостоятельными помещениями назначение управляющего обязательно. Считаются не только квартиры, но и другие самостоятельные объекты, например магазины и офисы.

Управляющего избирают большинством собственников одновременно по числу и земельным долям — arsa payı. По общему порядку статьи 34 назначение производится ежегодно; прежнего управляющего можно избрать повторно.

Для ревизора действует другое требование. Статья 41 предусматривает избрание из числа самих собственников:

• одного ревизора — denetçi;
• либо ревизионной комиссии из трех человек — denetim kurulu.

Необходимое большинство также определяется по числу собственников и земельным долям. Правило о возможности пригласить управляющего со стороны нельзя автоматически переносить на ревизора дома.

Обязанности управляющего определяются законом, планом управления и законно принятыми решениями собственников. Статья 35 относит к его основной работе:

• исполнение решений собрания;
• организацию сохранности, содержания и ремонта дома;
• обеспечение использования здания по назначению;
• организацию уборки и обслуживания общего имущества;
• прием платежей и оплату обязательств, связанных с управлением;
• принятие мер по взысканию задолженности;
• получение уведомлений, касающихся всего объекта;
• соблюдение сроков, пропуск которых может привести к утрате прав;
• созыв собраний собственников.

Отдельно закреплена обязанность обеспечивать безопасную эксплуатацию лифтов: организовывать ежемесячное обслуживание и ежегодные проверки в соответствии с техническими требованиями.

Управляющий не обязан лично ремонтировать лифт или выполнять работу электрика. Его задача — своевременно организовать необходимые действия и привлечь соответствующих исполнителей.

При этом избрание не дает ему неограниченных полномочий. Текущее обслуживание, изменение общего имущества и распоряжение правами собственников — разные вопросы. Там, где закон требует решения собрания или специального согласия, управляющий не может заменить их собственным распоряжением.

Если обязательный управляющий не назначен, обязанности по организации предусмотренных статьей 35 работ не исчезают: закон возлагает их выполнение на собственников совместно.

Поступления от собственников и жильцов не становятся личными деньгами управляющего. Необходимо установить, сколько получено, на каком основании, куда потрачены средства и какой остаток должен находиться в кассе или на счете.

Статья 35 допускает открытие банковского счета на имя управляющего с указанием его статуса управляющего соответствующим объектом. Поэтому одно лишь наличие его имени в реквизитах еще не доказывает нарушение. Значение имеют назначение счета, оформление полномочий и движение средств.

Статья 36 обязывает управляющего вести записи и сохранять документы, включая:

• решения и протоколы;
• сведения о направленных предупреждениях и уведомлениях;
• записи о расходах;
• счета, квитанции и другие подтверждения;
• документы, связанные с управлением.

Закон также предусматривает нотариальное закрытие соответствующей книги в течение месяца после окончания календарного года. Однако нотариальная отметка не подтверждает обоснованность всех расходов внутри нее.

Для проверки недостаточно одной итоговой цифры «собрано столько — потрачено столько». Должна прослеживаться связь между конкретной работой, основанием ее заказа, документом исполнителя и оплатой.

Смету управления — işletme projesi — утверждает собрание собственников. По действующей редакции статьи 37 при отсутствии утвержденной сметы управляющий без промедления составляет временную и представляет ее на утверждение собрания не позднее трех месяцев. Временная смета не должна превращаться в бессрочную замену решения собственников.

Статья 40 позволяет управляющему требовать соразмерное вознаграждение даже тогда, когда его размер не был заранее указан в плане или договоре. Но это не означает права самостоятельно назначить себе любую сумму и списать ее с общедомового счета.

Условия оплаты определяются с учетом плана управления, соглашения и решений собственников. При споре оцениваются основания и размер требования.

Отдельно регулируется участие управляющего-собственника в обычных расходах управления.

Собрание может определить, участвует ли он в таких расходах и в какой пропорции. Если соответствующее решение не принято, статья 40 освобождает его на период управления от половины приходящейся на него доли обычных управленческих расходов.

Это не равнозначно полному освобождению от любого айдата, капитального ремонта, личного потребления воды и остальных возможных начислений. Состав расходов и основание льготы необходимо разграничивать.

Эта норма также не дает автоматического освобождения от платежей всем помощникам, родственникам управляющего или членам неформальной инициативной группы.

Управляющий вправе получать возмещение надлежащим образом понесенных расходов по исполнению поручения. Он не обязан бессрочно содержать дом за свой счет. Но расходование личных средств тоже требует подтверждения: устного заявления «я доплатил из своего кармана» недостаточно для проверки суммы.

В статье 41 используется формулировка: собственники могут передать контроль избранному ревизору или ревизионной комиссии. По общему правилу закона назначение отдельного ревизора не является безусловной обязанностью каждого дома.

Если план управления предусматривает определенную систему ревизии, ее положения также необходимо учитывать.

Отсутствие избранного ревизора не означает отсутствия контроля. Статья 41 прямо возлагает постоянный надзор за деятельностью управляющего на собрание собственников.

В таком случае контроль организуется самими собственниками: рассматриваются отчеты, изучаются подтверждающие документы, обсуждаются расхождения и принимаются решения о дальнейших действиях. Не возникает обязанности, чтобы каждый владелец лично проверял каждую квитанцию. Но и полномочия по проверке не переходят автоматически самому активному жильцу или родственнику собственника.

Закон не описывает единую пошаговую процедуру коллективной проверки на все случаи. Организация работы определяется с учетом плана управления и решений собрания. Если собственники передают постоянную ревизионную функцию отдельному лицу или комиссии, назначение должно соответствовать статье 41.

Сроки отчетности и проверки различаются:

Ежеквартальная проверка счетов и ежегодное представление отчета — не одно и то же. Нельзя считать, что до очередного годового собрания финансовая деятельность вообще не подлежит проверке.

Для избрания ревизором дома по статье 41 требуется статус собственника самостоятельного помещения в этом доме.

Поэтому сами по себе не подходят следующие основания:

• человек арендует квартиру;
• проживает вместе с собственником;
• является его супругом;
• оплачивает айдат;
• получил доверенность на участие в собрании.

Доверенность позволяет действовать от имени собственника в пределах предоставленных полномочий, но не передает право собственности. Поэтому несобственник не приобретает необходимый для избрания ревизором статус только благодаря доверенности.

Если человек сам является совладельцем помещения, ситуация иная: у него имеется собственное вещное право. Но семейные отношения и возможные имущественные требования к супругу не следует приравнивать к принадлежности доли в конкретной квартире.

Это разграничение важно и для жилья, приобретенного в браке: имущественный режим супругов не означает, что каждый из них автоматически становится зарегистрированным совладельцем каждого объекта. Подробнее — в материале «Имущество супругов и его раздел в Турции».

Требование о собственности подтверждено и судебной практикой. В решении 20-й гражданской палаты Yargıtay от 26 марта 2018 года, № 2017/2427 E., 2018/2185 K., прямо указано, что лицо, не являющееся собственником, не может быть избрано ревизором. В этом же деле рассматривалось отсутствие у такого лица права оспаривать решение собрания в качестве собственника. Полный текст проверен в официальной базе Yargıtay.

Необходимо различать четыре вопроса:

• представил ли управляющий свой отчет;
• провел ли ревизор проверку;
• какое решение принято по результатам рассмотрения деятельности;
• кого собственники выбирают управляющим на следующий срок.

В статье 34 нет общего правила, по которому отсутствие отчета ревизора автоматически запрещает прежнему управляющему снова выдвигаться или быть избранным. Напротив, закон прямо допускает его повторное назначение.

Собственники могут не поддержать кандидатуру прежнего управляющего. Они могут потребовать объяснений, дополнительной проверки или устранения недостатков. Но отказ переизбрать конкретного человека и установленный законом запрет занимать должность — разные вещи.

Если ревизор не выполняет свою работу, управляющий сохраняет обязанность подготовить собственную отчетность, обеспечить доступ к документам и представить сведения собственникам. Отказ ревизора не освобождает его от этих обязанностей.

В свою очередь, отсутствие подписи ревизора не доказывает автоматически, что управляющий присвоил деньги или не вел учет. Оцениваются документы и фактические обстоятельства: что было подготовлено, что предоставлено для проверки, какие сведения отсутствуют и кто не выполнил свою функцию.

Если ревизором избран человек без необходимого статуса собственника, возникает самостоятельный вопрос о соответствии его назначения закону. Использовать его бездействие как замену проверки работы управляющего неправильно: это разные нарушения, которые нельзя смешивать.

Закон предусматривает управляющего и совет управления. Универсальной самостоятельной должности помощника управляющего с автоматически установленным набором прав в Kat Mülkiyeti Kanunu нет.

При этом организовать помощь управляющему не запрещено. Можно поручить человеку техническую работу, сбор предложений подрядчиков, подготовку документов или другие определенные задачи.

Правовое основание зависит от характера поручения: это могут быть положения плана, законное решение собрания, договор или надлежащим образом предоставленные представительские полномочия.

Но запись «назначен помощником» сама по себе не объясняет:

• вправе ли человек принимать деньги;
• может ли распоряжаться счетом;
• какие договоры разрешено подписывать;
• установлен ли ему размер оплаты;
• перед кем и за что он отвечает.

Отсутствие помощника в плане не означает запрета на любую организационную помощь. Но и решение назвать человека помощником не превращает его во второго управляющего с неограниченными полномочиями.

Это разграничение прослеживается в решении 18-й гражданской палаты Yargıtay от 18 ноября 2013 года, № 2013/13772 E., 2013/15752 K. В рассмотренном деле план предусматривал одного управляющего, а истец фактически выполнял функции помощника. Суд указал, что у него отсутствует статус управляющего и, следовательно, право требовать вознаграждение именно по статье 40. Это не общий запрет оплачивать любую помощь, а вывод о неприменимости соответствующей нормы к установленному статусу истца. Полный текст проверен в официальной базе Yargıtay.

Если экземпляр плана управления потерян, это еще не доказывает, что документ никогда не существовал. План относится к документам оформления недвижимости и его следует искать в регистрационном деле в Tapu Müdürlüğü. Статья 28 предусматривает применение закона и общих норм при отсутствии соответствующего положения в плане. Неопределенность с документами не дает оснований произвольно расширять чьи-либо полномочия.

Статья 38 устанавливает: управляющий отвечает перед собственниками как поверенный — vekil.

Это предполагает добросовестное и осмотрительное исполнение поручения, соблюдение его пределов, отчетность и передачу полученного в связи с управлением. Соответствующие обязанности раскрываются также в статьях 506–508 Обязательственного кодекса Турции — Türk Borçlar Kanunu. Текст кодекса.

Основаниями для требований к управляющему могут стать, например:

• использование общих средств в личных интересах;
• необоснованные выплаты;
• утрата денег или документов вследствие нарушения обязанностей;
• пропуск срока, повлекший ущерб;
• неисполнение необходимых действий по содержанию дома;
• выход за пределы предоставленных полномочий.

Недовольства работой недостаточно для взыскания любой заявленной суммы. Необходимо установить характер нарушения, возникший ущерб и причинную связь.

При этом управляющий не становится личным должником по всем обязательствам дома только из-за занимаемой должности. Общедомовые расходы и его собственная ответственность за допущенное нарушение — разные основания.

Ревизор также отвечает за собственные противоправные действия и виновное причинение ущерба при наличии соответствующих оснований. Но он не превращается в автоматического поручителя за все операции управляющего. Для оценки его ответственности имеют значение содержание обязанностей, проведенная проверка и конкретное действие или бездействие.

По статье 39 управляющий представляет отчет в сроки, установленные планом, а при отсутствии таких сроков — в первом месяце календарного года.

Дополнительно закон дает право половине собственников независимо от их земельных долей потребовать представления отчетности вне предусмотренных планом сроков.

Например, если имеется 20 разных собственников, требование десяти соответствует указанной численной доле. Здесь не требуется, чтобы им одновременно принадлежало больше половины земли.

Это специальное правило о внеочередной отчетности не следует смешивать с запросом расчета конкретного начисления или сообщением отдельного собственника о выявленном нарушении.

В зависимости от ситуации собственники могут:

• поставить вопрос о проверке на собрании;
• потребовать отчетность в предусмотренном законом порядке;
• избрать надлежащего ревизора;
• принять решение о смене управляющего при наличии оснований;
• оспорить решение собрания;
• обратиться за судебной защитой и возмещением ущерба.

Статья 41 позволяет сменить управляющего при возникновении обоснованной причины, не дожидаясь окончания обычного периода управления. Однако решение принимается с соблюдением порядка созыва и необходимых требований к голосованию.

Для управляющего, назначенного судом, действует отдельное ограничение статьи 34: в первые шесть месяцев собственники не могут заменить его самостоятельно; при наличии уважительной причины разрешение на замену может дать назначивший его суд.

При оспаривании решений собрания учитываются специальные сроки статьи 33. Переписка с управляющим или обсуждение в домовом чате сами по себе не заменяют судебного обращения. Устройство соответствующих судов рассматривается в материале «Судебная система Турции: виды судов и инстанции».

Оплата айдата не превращает арендатора в собственника. Однако из этого не следует, что ему можно предъявлять любые суммы без объяснения оснований.

Арендатор может запрашивать расчет относящихся к нему начислений, сохранять подтверждения платежей, сообщать о неисправностях и защищать собственные права при причинении ущерба или предъявлении спорной задолженности.

Особое значение имеет статья 341 Обязательственного кодекса. Она регулирует расходы пользования жильем, включая отопление, освещение и воду, и предусматривает предоставление другой стороне по ее требованию копий подтверждающих расходы документов. В отношениях аренды это правило действует между арендатором и арендодателем, а не создает автоматически право арендатора проводить полную ревизию управления домом.

Поэтому при споре о начислениях участие собственника квартиры может быть необходимо. Распределение обязательств между ним и арендатором рассматривается на странице «Аренда жилья в Турции: поиск квартиры, договор и депозит».

Следует разграничивать:

Пределы судебных требований отражены в решении 18-й гражданской палаты Yargıtay от 24 апреля 2012 года, № 2012/3620 E., 2012/4427 K. Лицо, которому не принадлежало помещение, требовало проверки управления и назначения нового управляющего. Суд указал на отсутствие необходимого статуса собственника для заявленных требований. Это решение не означает, что несобственник лишен любой судебной защиты. Полный текст проверен в официальной базе Yargıtay.

Спор о расходах также не означает автоматического прекращения обязанности оплачивать законно начисленные суммы. Основания начисления и порядок их оспаривания рассматриваются отдельно.

Присвоение доверенных денег, подделка документов и другие действия при наличии состава преступления могут повлечь уголовную ответственность. В частности, статья 155 Уголовного кодекса регулирует неправомерное использование имущества, переданного для хранения или определенного распоряжения. Но конкретная квалификация зависит от установленных обстоятельств. Türk Ceza Kanunu, статья 155.

Ошибка в отчете, спор о размере вознаграждения или нарушение процедуры выборов не становятся автоматически уголовным преступлением.

Прокуратура не подменяет гражданский суд при решении обычного вопроса об отмене решения собрания. Обращение по признакам преступления и требование отменить решение либо возместить ущерб имеют разные основания и порядок.

Отсутствие уголовного преследования само по себе не означает, что все действия управления или решения собрания признаны законными. Подробнее о разграничении полномочий — на странице «Прокуратура Турции и ее полномочия».

Для споров, вытекающих из Kat Mülkiyeti Kanunu, предусмотрен обязательный досудебный этап медиации. Его необходимо учитывать при выборе порядка защиты и расчете сроков. Этому посвящен материал «Медиация и примирительные процедуры в Турции».