Собрание собственников в Турции: созыв и принятие решений

Турецкое название собрания — kat malikleri kurulu, то есть собрание собственников самостоятельных помещений. В повседневной речи его нередко называют собранием жильцов, хотя эти понятия не совпадают.

Право голоса связано с собственностью. Проживание в квартире, оплата коммунальных расходов или родство с владельцем сами по себе такого права не создают.

На собрании собственника может представлять другое лицо. Поэтому арендатор, супруг, совершеннолетний ребенок или знакомый могут голосовать не благодаря своему положению в доме, а на основании предоставленных полномочий.

Например, арендатор годами оплачивает айдат и общается с управляющим. Это не делает его самостоятельным участником голосования. Если собственник поручил ему представительство, он участвует от имени собственника и в пределах этого поручения.

Если помещение принадлежит нескольким лицам, количество его совладельцев не превращается в дополнительные голоса. По статье 31 они представлены одним из совладельцев, которому предоставлены соответствующие полномочия. У квартиры с тремя собственниками не возникает трех отдельных голосов.

Для обычного многоквартирного дома собрание проводится не реже одного раза в год, в сроки, указанные в плане управления — yönetim planı. Если план не определяет время проведения, действует правило о собрании в первом месяце календарного года.

На очередном собрании обычно рассматривают отчет управляющего, состояние расчетов, предстоящие расходы, содержание общего имущества и вопросы управления на следующий период.

Для юридически оформленных комплексов в режиме toplu yapı статья 29 предусматривает отдельное правило: собрания проводятся в установленные планом сроки, но не реже одного раза в два года. Если сроки не определены, закон указывает первый месяц второго календарного года. При этом сроки назначения управляющего регулируются отдельно: двухлетний интервал нельзя автоматически переносить на любые управленческие полномочия.

Внеочередное собрание — olağanüstü toplantı — созывают при возникновении важной причины, не дожидаясь очередной даты.

Основанием могут стать существенные непредвиденные расходы, серьезные претензии к работе управления, необходимость смены управляющего или другой вопрос, требующий решения собственников.

По статье 29 инициировать такой созыв могут:

• управляющий;
• ревизор;
• не менее одной трети собственников.

При этом инициатива созыва и право единолично решить вопрос — разные вещи. Требование провести собрание не дает инициаторам возможности заранее принять решение за остальных.

При внеочередном собрании закон предусматривает специальный порядок. Всех собственников необходимо уведомить не менее чем за 15 дней, сообщив причину созыва.

Статья 29 называет два способа:

• уведомление, получение которого собственники подтверждают подписью;
• заказное письмо — taahhütlü mektup.

Объявление в лифте или сообщение в общей группе WhatsApp не следует автоматически считать заменой установленного порядка. Особенно если собственник отсутствует в группе, живет в другом городе или оспаривает получение приглашения.

В уведомлении отражают:

• дату и время первого собрания;
• место проведения;
• причину внеочередного созыва;
• повестку;
• место и дату повторного собрания на случай отсутствия кворума.

Повестка должна позволять понять, что именно собираются обсуждать. Формулировки «разные вопросы» или «пожелания жильцов» плохо объясняют намерение выбрать нового управляющего, утвердить крупный сбор или изменить действующий порядок управления.

Для очередного собрания, проводимого в предусмотренное планом время, закон не устанавливает тот же специальный порядок вызова, что для внеочередного. Здесь учитываются положения самого плана управления и обстоятельства уведомления. Поэтому утверждение «любое собрание обязательно созывается заказными письмами за 15 дней» тоже неверно.

В судебной практике эти ситуации разграничиваются. В частности, Yargıtay указывал, что для предусмотренного планом очередного собрания специальная процедура внеочередного созыва автоматически не применяется.

Для проведения первого собрания статья 30 устанавливает двойной кворум: должны быть представлены больше половины собственников по числу и больше половины земельных долей.

Земельная доля — arsa payı — закрепленная за самостоятельным помещением доля в земельном участке. Она не обязательно совпадает с площадью квартиры или распределяется поровну между всеми помещениями.

Поэтому подсчета людей в комнате недостаточно. В доме могут присутствовать много собственников небольших помещений, но их совокупная земельная доля окажется недостаточной.

При определении участия учитываются и собственники, действующие через надлежащих представителей. Если человек пришел с полномочиями от отсутствующего владельца, соответствующее представительство должно быть отражено в документах собрания.

Для простого примера возьмем дом, где 20 квартир принадлежат 20 разным собственникам с равными земельными долями. Для первого собрания необходимо участие как минимум 11 собственников лично или через представителей.

Это условный пример. Если у одного владельца несколько помещений, есть долевая собственность или земельные доли различаются, расчет требует учета этих обстоятельств.

Если первое собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, проводится повторное.

Закон устанавливает два ограничения:

• между первым и повторным собраниями должно пройти не менее семи дней;
• повторное собрание проводится не позднее чем через 15 дней после первого.

Назначить первое собрание на 19:00, а повторное на 19:30 того же дня — не тот порядок, который предусмотрен статьями 29 и 30.

Место и дата повторного собрания указываются уже при первоначальном созыве. Отсутствие кворума на первой встрече также фиксируют: сколько собственников и какие доли были представлены.

Например, на повторном собрании представлены семь собственников, каждый с одним действительным голосом. Для обычного решения, не требующего специального большинства, достаточно четырех голосов «за».

Но правило повторного собрания нельзя использовать для обхода требований к выбору управляющего или другим специальным решениям.

Закон не запрещает выбирать управляющего на повторном собрании. Более того, на практике это распространенная ситуация: первое собрание не набрало кворум, а на второе пришло больше собственников или было оформлено больше полномочий на представительство.

Для обычного многоквартирного дома статья 34 требует, чтобы управляющего поддержало большинство собственников и по числу, и по земельным долям.

В нашем примере с 20 разными собственниками и равными долями для избрания управляющего нужны 11 голосов «за»:

• на втором собрании представлены 12 собственников, 11 поддержали кандидата — необходимое большинство имеется;
• представлены семь собственников, четверо поддержали кандидата — для обычного решения этого могло бы хватить, но для назначения управляющего недостаточно.

Таким образом, выражение «на втором собрании решения принимают пришедшие» не означает, что небольшая группа получает право принимать любые решения за весь дом.

Если собственники не могут назначить управляющего, статья 34 предусматривает возможность его назначения судом по обращению одного из собственников.

Для общего управления комплексом через совет представителей действуют отдельные положения статьи 71. Их нельзя без уточнений подменять правилами собрания собственников одного дома.

Собственник вправе поручить голосование представителю — vekil. Но передать одному человеку полномочия от всего дома не получится: статья 31 устанавливает ограничения.

В объектах с 40 и менее самостоятельными помещениями один человек может представлять не более двух других собственников.

Речь идет именно о представляемых лицах, а не просто о количестве листов с доверенностями.

Если представитель сам владеет квартирой, его собственное участие и представительство других лиц разграничиваются. Например, собственник одной квартиры в доме из 30 помещений может голосовать за себя и представлять еще двух владельцев, у каждого из которых по одной квартире.

В объектах с более чем 40 самостоятельными помещениями действует предел в 5% общего числа голосов. Он рассчитывается не от числа пришедших на собрание, а от общего числа голосов.

Для примеров ниже предполагается, что каждое помещение принадлежит отдельному собственнику.

В последнем примере 5% составляют 7,5. Восемь голосов уже превысили бы установленный предел.

Если у представляемого собственника несколько помещений, нельзя ограничиваться подсчетом фамилий или документов. Необходимо отдельно определить количество голосов, которое он вправе использовать, и применимый предел представительства.

Сам Kat Mülkiyeti Kanunu не устанавливает обязательного нотариального удостоверения полномочий для обычного представительства на собрании собственников.

Полномочия могут быть предоставлены устно. Это подтверждено, в частности, решением 5-й гражданской палаты Yargıtay от 10 февраля 2021 года: № 2020/9867 E., 2021/1236 K.

Суд указал, что письменная форма не обязательна и устные полномочия действительны. В рассмотренном деле собственники, от имени которых голосовали представители, не оспаривали такое представительство. Решение проверено в официальной базе Yargıtay.

Здесь важно различать форму поручения и доказательство его существования. Устно предоставить полномочия можно. Но если собственник впоследствии заявит, что никого не уполномочивал, одного утверждения представителя может оказаться недостаточно.

Сообщение по СМС или в мессенджере тоже может содержать поручение и подтверждать предоставленные полномочия. Из него должно быть понятно:

• кто является собственником;
• какое помещение ему принадлежит;
• кого он уполномочивает;
• на какое собрание распространяется поручение;
• включает ли оно голосование на повторном собрании.

По статье 199 Гражданского процессуального кодекса электронные данные относятся к документам, которые могут использоваться при доказывании. Но любой скриншот не становится автоматически бесспорным доказательством: значение имеют отправитель, подлинность сообщения, содержание и остальные обстоятельства. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, статья 199.

Например, содержание поручения может быть таким:

Я, [имя и фамилия], собственник помещения № […] в доме по адресу […], уполномочиваю [имя и фамилия представителя] представлять меня и голосовать по вопросам повестки на собрании […]. Полномочия распространяются также на повторное собрание с той же повесткой при отсутствии кворума на первом.

Это пример содержания, а не обязательная установленная законом форма.

При оценке полномочий учитываются и применимые положения плана управления. Представительство на собрании также не следует путать с полномочиями на продажу недвижимости или совершение других действий, для которых действуют собственные требования.

Наконец, поручить представителю участие по СМС — не то же самое, что провести собрание голосованием в переписке. Допустимость формы полномочий сама по себе не отменяет порядок созыва и проведения собрания.

У собрания нет одного универсального правила на все случаи. Большинство, достаточное для обычного вопроса управления, может оказаться недостаточным для изменения плана или распоряжения общим имуществом.

Для обычного режима управления одним домом основные различия выглядят так:

Для ремонта, переустройства общего имущества и отдельных технических изменений могут применяться другие специальные положения. Поэтому утверждение «на втором собрании все решается большинством присутствующих» слишком широкое.

Имеет значение и характер вопроса. Собственник, которого решение непосредственно касается лично, по статье 31 может присутствовать при обсуждении, но не участвовать в соответствующем голосовании. Это не означает, что из любого обсуждения нужно исключать всех, кого затрагивают общедомовые расходы.

В комплексе из нескольких зданий могут существовать разные уровни управления:

• собрание собственников отдельного блока;
• органы управления общими объектами участка;
• органы управления всем комплексом;
• совет представителей, если ему переданы соответствующие полномочия.

Решение по лестничной клетке одного блока и решение по общей инфраструктуре комплекса могут относиться к разным органам.

В совете представителей голосование также не обязательно строится по принципу «один присутствующий — один голос». Статья 69 предусматривает учет количества самостоятельных помещений, которые представляют соответствующие управляющие и представители.

Для назначения общего управляющего и ревизора комплекса статья 71 устанавливает специальный расчет большинства по числу помещений, представленных участвующими членами совета.

Изменение общего плана управления toplu yapı регулируется статьей 70. По действующей редакции требуется две трети полного числа самостоятельных помещений, представляемых членами совета представителей. Это не следует смешивать с правилом четырех пятых для изменения плана по статье 28.

Само употребление слова site в названии жилого объекта еще не объясняет его юридическое устройство. Значение имеют оформление комплекса и план управления. Эти различия рассматриваются в разделе «Домоуправление в Турции».

До рассмотрения повестки составляют список участников — hazirun cetveli. В нем разграничивают личное участие и представительство, указывают соответствующие помещения и сведения, необходимые для расчета голосов и земельных долей.

Дальнейшая работа собрания обычно включает:

1. Проверку состава участников и полномочий представителей.
2. Определение кворума.
3. Организацию ведения собрания и записи решений.
4. Рассмотрение вопросов повестки.
5. Подсчет голосов по каждому решению.
6. Оформление результатов и возражений.

Решения заносятся в karar defteri — книгу решений с последовательно пронумерованными и удостоверенными нотариусом страницами.

По статье 32 решения подписывают участвовавшие в собрании собственники. Несогласные указывают причину возражения и подписываются с соответствующей записью. При участии через представителя должно быть понятно, от чьего имени он действует.

Подпись об участии не равнозначна голосу «за». Поэтому запись «решение принято единогласно» не должна подменять фактический подсчет голосов.

В документах отражают:

• содержание принятого решения;
• количество голосов «за» и «против»;
• воздержавшихся;
• земельные доли, если они имеют значение для решения;
• возражения несогласных;
• изменения состава участников, влияющие на голосование.

Вместе с протоколом сохраняют подтверждения уведомления, список участников и материалы о представительстве.

Нотариальное удостоверение страниц книги не означает, что нотариус проверил законность каждого записанного в ней решения.